Семья Даба Скупает Распределительные центры

Предприимчивая семья Дабах вышла на оживленный рынок промышленной недвижимости, основав компанию Box Equities, которая только что приобрела два распределительных центра. Компания Box Equities, запущенная восемь месяцев назад, владеет и управляет более чем 1,8 миллионами квадратных футов промышленной недвижимости, включая приобретение в январе прошлого года распределительного центра площадью 900 000 квадратных футов в Мехико, штат Миссури, принадлежащего Home Depot, и приобретение в этом месяце торгового центра площадью 150 000 квадратных футов. -дистрибьюторский центр foot в Дейтоне, штат Огайо, принадлежит PepsiCo. Box Equities также владеет тремя другими распределительными центрами.

Новую компанию возглавляют Хаим Даба, председатель правления и соучредитель, и его сын Мак Даба, соучредитель и управляющий директор. Другой сын, Майкл Даба, является главным юрисконсультом, а Ори Шварц — соучредителем и директором по приобретениям. Хаим Даба и его семья имеют долгую историю создания, инвестирования и ведения бизнеса в сфере моды, розничной торговли и технологий, включая инвестиции в Stylitics, Kidbox и Talk Space, а ранее в компанию Regatta, которая разрабатывала бренды для розничной торговли, в том числе Simply Vera by Vera Wang для Kohl’s и Karl Lagerfeld для Macy’s. Помимо разработки собственного бренда, Хаим и его братья Эзра и Исаак основали компанию Gitano, которая в 1980-х годах превратилась в крупный джинсовый бренд для массового рынка.

Владея акциями Box, Dabahs стремятся извлечь выгоду из сегмента рынка недвижимости, стоимость которого растет из-за быстрого роста электронной коммерции, что повышает спрос на логистические объекты для приема, хранения и доставки товаров. Фирмы по недвижимости, частные инвестиционные компании, арендодатели, а также компании розничной торговли и электронной коммерции, такие как Amazon, накапливают склады и распределительные центры.

Переход к промышленной недвижимости также можно проследить по снижению стоимости некоторых центральных торговых улиц, таких как Мэдисон-авеню, а также торговых центров и офисных зданий, где наблюдается избыток свободных площадей. Нью-йоркская компания Box Equities ориентирована на вторичные рынки, такие как Дублин, Джорджия, а не на крупные рынки, такие как Секокус, Эдисон, Нью-Джерси или Нью-Йорк Сити.

Компания не использует возможности дистрибуции «последней мили», которые необходимы Amazon для быстрой доставки в непосредственной близости от клиентов, но не исключает такой возможности. В дополнение к вышеупомянутым двум недавним приобретениям Box Equities владеет и управляет тремя другими распределительными центрами: комплексом площадью 400 000 кв. футов, также расположенным в Мексике, штат Миссури, комплексом площадью 163 000 кв. футов в Уайтвилле, штат Вирджиния, и комплексом площадью 200 000 кв. футов в Дублине, штат Джорджия. цены на эти пять объектов недвижимости не разглашались. “У нас, как у семьи, есть опыт перестройки и открытия новых предприятий, опережающих тенденции”, — сказал Хаим в интервью в среду. “Когда я продал свою компанию Regatta компании Li & Fung, мы поняли, что к чему, и решили инвестировать в технологии.

А с появлением COVID-19 мы стали свидетелями ускорения покупок в Интернете. Электронная коммерция ускорилась настолько, что без COVID-19 на это потребовалось бы от четырех до шести лет. Мы рассматривали промышленные площади как важное место для выхода на рынок недвижимости”.

Ссылаясь на отчет CBRE, крупной компании, предоставляющей услуги в области коммерческой недвижимости и занимающейся инвестициями, Dabah сообщает, что на каждые 1 миллиард долларов онлайн-продаж требуется 1,25 миллиона квадратных футов торговых площадей. По словам представителей Dabahs, Box Equities располагает значительным запасом средств, состоящим из семейных денег, прямых инвестиций и денег семейного офиса. “У нас большой интерес к частным инвесторам, которые хотят инвестировать”, — сказал Хаим, добавив, что, как правило, около 65% сделок заключается за счет заимствований у кредиторов. “В принципе, мы рассматриваем от 10 до 12 сделок в любой момент времени”, включая некоторые J.C. Принадлежащие Penney распределительные центры, которые выставлены на продажу и будут переданы обратно в аренду Penney’s.

Хаим сказал, что Box Equities “может легко утроить” размер своего портфеля за год, учитывая имеющиеся средства, и что благодаря всем связям, которые он приобрел за свою карьеру, предоставляя доступ к розничным сетям, а также пониманию розничного ландшафта, компания имеет преимущество перед другими, ищущими работу. сделки. “Наша команда, связи и опыт обладают уникальными возможностями для удовлетворения потребностей ритейлеров в получении максимальной прибыли, предоставляя инвесторам, особенно в сфере прямых инвестиций, новый инструмент инвестирования в розничную торговлю”, — сказал Хаим. Например, в сделке с Мексикой, штат Миссури, его связь с Роджером Годду из Brentwood Associates private equity, которому принадлежит Soft Environments, арендатором этого распределительного центра, была преимуществом.

Годду — бывший председатель ныне несуществующей компании Montgomery Ward, которой десятилетия назад был предоставлен бизнес по производству одежды, управляемый компанией Dabah. Сделки, проводимые Box Equities, отличаются друг от друга в зависимости от потребностей и возраста объекта недвижимости, пояснил Мак Даба.

Некоторые из них могут потребовать модернизации парковок и других помещений или, например, установки новой системы кондиционирования воздуха. Команда Box Equities также занимается арендой помещений, если в помещении есть свободные площади и необходимо продлить или изменить условия аренды. В одном из случаев компания Box Equities участвовала в торгах в распределительном центре Pier One в Техасе. “В итоге у нас ничего не получилось”, — сказал Хаим. Pier One обанкротился, закрыл свои магазины и был перезапущен как бизнес доткомов компанией Retail Ecommerce Ventures, которая купила интеллектуальную собственность. “Если некоторые ритейлеры действительно хотят улучшить свой баланс, они могут обратиться к нам, если хотят оформить возвратную аренду распределительного центра или просто хотят закрыть предприятие”, — сказал Хаим. “Мы гибкие.

Мы действуем очень быстро», — сказал Мак. “У нас есть преимущество в том, что у нас есть собственная команда экспертов”, включая его брата Майкла, юриста из собственной фирмы, специализирующейся на недвижимости. “Вовлечение Майка в это дело — еще одно направление, позволяющее нам двигаться быстрее”, — сказал Хаим. “Брокерам нравится заключать рыночные сделки с людьми, которые могут двигаться быстро”.

В то время как розничная торговля страдает от нехватки рабочей силы, по словам Хаима, “на вторичном и третичном рынках проблема стоит гораздо менее остро. В Секокусе, штат Нью-Джерси, так много распределительных центров в таком небольшом радиусе, что найти рабочую силу сложнее.

Я не говорю, что здесь нет стресса, но по порядку величины дефицит значительно меньше, чем на первичных рынках Калифорнии, Нью-Джерси и Нью-Йорка”.

“Логистика — это ключевая задача в бизнесе, связанном непосредственно с потребителем, от цепочки поставок до местной рабочей силы”, — добавил Мак, который также является соучредителем и управляющим директором HDS Capital, инвестирующей в бренды. “Наша ориентация на вторичные рынки, которые могут предложить надежную рабочую силу, является ключевой. Мы нацелены на создание значительных преимуществ для розничных продавцов и брендов, желающих расширить или сократить свое промышленное присутствие и воспользоваться преимуществами сегодняшней динамики рынка”, — сказал Мак. “Кроме того, мы регулярно сотрудничаем с местными органами экономического развития, создавая рабочие места и инвестиционные возможности на ключевых рынках”, — сказал Мак, отметив, что объект площадью 200 000 квадратных футов в Джорджии был приобретен у местного органа экономического развития в зоне возможностей. — Это подчеркивает наш акцент на государственно-частном партнерстве и создании рабочих мест”.