Реконструкция Геральд-Сквер: Грандиозный, сложный проект, до которого еще много лет

Геральд—сквер всегда была одной из главных достопримечательностей Нью-Йорка и одной из его самых больших упущенных возможностей. Здесь суматошно, грязно, множество автобусов курсирует во всех направлениях, а импровизированные пешеходные зоны со столиками и стульями кажутся неадекватными, учитывая поток пешеходов. Однако смелый план Мэйси построить офисную башню на вершине флагманского здания на Геральд-сквер и использовать вырученные средства на реконструкцию прилегающей территории, обнародованный в прошлом месяце, предусматривает кардинальное изменение атмосферы.

Ритейлер потратит 235 миллионов долларов на модернизацию транспортной инфраструктуры Геральд-сквер и общественного пространства, превратив его в современное городское пространство, удобное для пешеходов и свободное от автомобилей, с улучшенным доступом к метро и Пенсильванскому вокзалу, транспортным сообщениям и лифтам, доступным для ADA. Проект также направлен на устранение перенаселенности и перегрузок, создание более безопасного и привлекательного открытого пространства, а также на ежегодное получение новых налоговых поступлений в размере 269 миллионов долларов в Нью-Йорке, создание 16 290 рабочих мест в год и увеличение годового экономического объема на 4,29 миллиарда долларов. Это план по повышению стоимости самой ценной части портфеля недвижимости Macy’s, который согласуется с реконструкцией объектов Macy’s в других крупных городах, таких как Сиэтл, а также в Бруклине, и является ключом к долгосрочному выживанию Macy’s.

Благодаря благоустройству района, больше покупателей будут часто посещать Геральд-сквер. В башне также смогут разместиться около 5000 офисных работников — если они будут полностью заняты, — что может означать увеличение числа посетителей для Macy’s и других местных магазинов розничной торговли, хотя на самом деле потенциальный доход будет ненамного больше. “Во многих отношениях Macy’s Herald Square — это сердце Манхэттена, и, безусловно, это сердце нашего бренда”, — сказал Крис Эрб, руководитель отдела развития Macy’s Inc. “Мы хотим, чтобы этот район дополнял впечатления покупателей от магазина.

Люди говорят о розничной торговле, основанной на опыте, и для многих это означает использование боулинга, ресторана или других объектов, не связанных с розничной торговлей, для привлечения людей. Но для нас речь идет о том, что чувствует человек, приходя в торговый центр или магазин.

Это чувство не просто возникает, когда они входят в магазин и выходят из него. Это начинается, когда они выходят из метро или с Пенсильванского вокзала, и включает в себя их прогулку по Геральд-сквер. Для многих людей это может быть единственный раз, когда они оказываются здесь, поэтому действительно важно разработать пакет улучшений, которые сделают эту часть пешеходного движения более привлекательной”.

Доступность станций метро и Пенсильванского вокзала рядом с флагманским зданием, в том числе для инвалидных колясок, является важным компонентом проекта, добавили в Erb. “Это будет масштабная инвестиция, которой мы гордимся”.

План Мэйси предусматривает полную реконструкцию парка Геральд-сквер и выравнивание дорог до тротуара, чтобы на них не было бордюров, что создаст ощущение просторной пешеходной площади. Бродвей от 34-й до 36-й улиц будет свободен от автомобилей.

Городские власти или Управление городского транспорта (Metropolitan Transit Authority) не будут выделять деньги на благоустройство микрорайона. ) Macy’s оплатит счета и работает над проектом с обширной командой консультантов, включая дизайнерскую фирму FX Collaborative. Macy’s уже более двух лет ведет переговоры с городскими властями по этому проекту.

В качестве первого шага он подал предварительную заявку, которая устанавливает единую городскую процедуру проверки землепользования, или ULURP, для публичного рассмотрения заявок на зонирование. Нынешнее зонирование Геральд-сквер не позволяет возводить башню, учитывая площадь здания, которое уже находится на этом участке.

Площадь Геральд-сквер Macy’s, включая торговые и офисные помещения, составляет 2,1 миллиона квадратных футов. Башня Macy’s tower будет высотой в 40 этажей, площадью 1,5 миллиона квадратных футов, и будет опираться на огромную стальную “столешницу”, поддерживаемую ножками.

Это будет независимое сооружение, но для тех, кто смотрит с улицы, оно будет выглядеть как единое целое. Башня будет располагаться посередине здания, чтобы минимизировать воздействие на бродвейский фасад. Macy’s еще не объявила о выборе застройщика для башни. Флагманский магазин будет продолжать функционировать, пока идет строительство башни, а Macy’s будет изыскивать способы минимизировать влияние строительства на бизнес магазина. До завершения строительства башни необходимо завершить благоустройство прилегающей территории. “Macy’s сейчас выступает с заявлением об одобрении этого проекта, но он находился на стадии планирования в течение нескольких лет. Реализация этого проекта сейчас важна для города, региона и для самого Macy’s, поскольку мы наблюдаем разруху как среди мелких ритейлеров, так и среди гигантов розничной торговли”, — сказал Говард Вайс, старший партнер и председатель группы по землепользованию в Davidoff Hutcher & Citron и эксперт в области Зонирование и экономическое развитие Нью-Йорка. “Эта возможность реализовать весь потенциал недвижимости и обеспечить будущее флагманского магазина Macy’s чрезвычайно благоприятна и важна”.

Вайс добавил, что этот проект “значительно улучшит качество жизни тех, кто приезжает жить, работать и играть” в район Геральд-сквер.

Вайс подсчитал, что, учитывая масштаб проекта на Геральд-сквер, процесс утверждения займет полтора-два года, чтобы внести необходимые изменения в зонирование, прежде чем можно будет начать строительство. Изменения в зонировании ULURP, как правило, занимают семь месяцев, и им предшествует длительный процесс, проводимый разработчиком, работающим с городским планированием, чтобы проект мог быть сертифицирован городом.

В процессе рассмотрения также участвует местный общественный совет, который выносит необязательные рекомендации по городскому планированию, а президент и мэр района принимают их во внимание. “Я полагаю, что в рамках такого проекта, как этот, будет проведен первоначальный анализ и определено, что могут быть существенные воздействия на окружающую среду, которые аналогичным образом проходят процедуру общественного рассмотрения параллельно с ULURP”, — сказал Вайс. “Будет немало споров, но я верю, что Macy’s уже предвидит это”, — добавил Вайс. “Macy’s может изменить планы, чтобы учесть проблемы, связанные с пешеходным и автомобильным движением, а также с местной инфраструктурой. Такие вопросы обычно возникают при реализации проектов такого масштаба, но, как правило, они решаются.

Поскольку это знаковое место, это не такая уж большая авантюра. Это важная инвестиция. У MTA нет средств для проведения этих улучшений. Строительство башни над магазином Macy’s делает это возможным.”

Источники, близкие к проекту, сообщили, что на строительство башни и благоустройство микрорайона может уйти от пяти до семи лет, то есть до середины 2020-х годов. “Это долгий путь, особенно с точки зрения недвижимости”, — сказал источник, близкий к проекту.

В свое время Macy’s рассматривал возможность создания открытого пространства на крыше своего флагманского магазина, но в текущем планировании этого нет. Башня предназначалась исключительно для офисов. Марк Коэн, директор по исследованиям розничной торговли и адъюнкт-профессор бизнеса Колумбийского университета, охарактеризовал район Геральд-сквер как “очень коммерческий район в центре города из-за его оживленного движения и предприятий, которые его окружают, в отличие от Хадсон-Ярдс и других застроек в центре города”.

Коэн видит проблемы в аренде башни на вершине Macy’s в городе, где есть множество альтернатив в более престижных районах и избыток площадей, хотя Геральд-сквер является транспортным узлом. “Недвижимость Macy’s представляет большую ценность, и есть все основания для ее монетизации. Но как насчет внутренней части магазина и того, как он выглядит?” спросил Коэн. “Это слишком большое пространство огромных размеров, без какой-либо направленности, без какой-либо дифференциации, кроме размещения огромного количества товаров.

У него просто нет своей точки зрения, и не было ее уже очень долгое время.. Путь Macy’s к долгосрочному успеху и прибыльности не зависит от ее способности монетизировать свою недвижимость. Все зависит от того, чтобы выделиться в глазах своих клиентов”.

“Я очень положительно отношусь к этому предложению”, — сказал Дэниел А. Бидерман, президент партнерства «34-я улица», районного фонда содействия развитию бизнеса. Но Бидерман добавил: “Я бы хотел, чтобы больше денег было выделено на наземное строительство, а не на входы в метро.

У нас есть довольно подробный план, который был обсужден с Macy’s. ”План партнерства предусматривает дальнейшее расширение парковой зоны за счет дополнительных посадок, освещения и мест для сидения. Тем не менее, Бидерман сказал, что было бы разумно построить башню рядом с Пенсильванским вокзалом, станциями метро и Таймс-сквер. “Это будет хорошо как для Macy’s, так и для города, поскольку это будет удобно для общественного транспорта. ”Кроме того, “очень немногие люди могут сказать, что это будет препятствовать доступу света и воздуха.

Башня будет находиться в стороне от фасада Macy’s, и в этом районе будет очень мало жителей. Она не такая громоздкая, как ”One Vanderbilt Avenue», новый 67-этажный небоскреб на углу Вандербильт-авеню и 42-й улицы, недалеко от Центрального вокзала.