Глава 11 Washington Prime указывает на новые факторы неопределенности для розничной торговли

Washington Prime Group Inc. Подала иск в Техасский суд по делам о банкротстве по главе 11, что ознаменовало еще один этап кризиса в розничной торговле из-за продолжающейся пандемии COVID—19 — последствий проблем с арендной платой и закрытия магазинов в торговых центрах. Заявление о банкротстве mall real estate investment trust, которому принадлежит около 102 торговых центров и около 52 миллионов квадратных футов площадей в США, последовало за заявлениями операторов торговых центров Pennsylvania REIT и CBL, поданными в воскресенье вечером.

В судебных документах, поданных в понедельник, Washington Prime признала финансовые трудности, которые предшествовали пандемии, включая закрытие магазинов крупных арендаторов, включая магазины Sears и Bon-Ton, после того, как они сами ранее подали заявления о банкротстве. Но это также подчеркивает эффект домино, вызванный широко распространенными сообщениями о неплатежах в розничной торговле во время кризиса COVID-19 в США, когда смертельная воздушно-капельная инфекция привела сначала к временному закрытию магазинов, а затем к долгосрочным изменениям в образе жизни и покупательских привычках потребителей. “WPG была вынуждена предоставить некоторым арендаторам льготы по арендной плате путем сочетания отсрочек и скидок, чтобы избежать банкротств арендаторов и расторжения договоров аренды в течение большей части 2020 года, когда личная торговля практически отсутствовала”, — написал финансовый директор Washington Prime Марк Э. Йель в заявлении, поданном по делу. “Хотя эти меры помогли сохранить уровень загрузки, они оказали существенное негативное влияние на доходы, операционную деятельность и денежные потоки WPG за год, закончившийся 31 декабря 2020 года, и продолжат оказывать влияние на компанию в 2021 году”, — сказал он.

План банкротства Washington Prime включает в себя предлагаемое соглашение о поддержке реструктуризации между компанией и ее группами кредиторов, в котором излагаются согласованные условия для уравнивания определенных долговых обязательств, предусматривается предоставление срочного кредита на сумму 1,2 миллиарда долларов и указывается, что компания будет добиваться одобрения судом финансирования в размере 100 миллионов долларов за счет владения должника. Но сделка также позволяет устранить одну из главных неопределенностей в этом деле и, если уж на то пошло, в любом розничном предприятии в 2021 году: какова будет стоимость его основных объектов недвижимости.

Имея это в виду, предложение включает в себя так называемую “функцию переключения”, которая позволит компании привлекать потенциальных инвесторов и покупателей для своего бизнеса. В течение последнего месяца компания и ее банкиры рекламировали бизнес Washington Prime потенциальным стратегическим и финансовым партнерам и стремились продлить этот процесс на более длительный срок во время банкротства. Любая успешная заявка на приобретение, конечно, должна предусматривать более высокие показатели возмещения, чем те, которые предусмотрены текущим соглашением о поддержке реструктуризации. “Они понимают, что, вероятно, трудно оценить стоимость этой компании”, — сказал Эндрю Каменский, партнер Kelley Kronenberg. Каменский не участвовал в этом деле и выступал в целом. “У вас начинается оживление бизнеса, люди проходят вакцинацию, магазины вновь открываются, и вы можете видеть, что рынок недвижимости во многих частях страны просто взбесился. “Возможно, кредиторам и должникам было трудно определить, какова истинная стоимость бизнеса”, — добавил он. “Функция переключения позволяет протестировать рынок, чтобы действительно понять, является ли то, что было предложено прямо сейчас, наилучшим результатом для всех заинтересованных сторон”.

Процесс банкротства, хотя он часто воспринимается как зловещее или безрадостное событие для компаний, иногда это справедливо, тем не менее может дать компаниям определенные структурные преимущества. Во-первых, это дает возможность автоматически приостанавливать рассмотрение дел против компании, что приостанавливает все немедленные требования, судебные иски и взыскания с нее. “Как и в случае с любым другим банкротством, это дает передышку для комплексного решения проблем, а не разового”, — сказал Брайан Фри, юрист Hillis Clark Martin & Peterson P. С., который не играет никакой роли в деле Washington Prime и дал широкий комментарий. “Будет интересно посмотреть, как они используют процедуру банкротства по главе 11, чтобы обеспечить себе передышку”, — добавил он. “Это не изменит общих экономических тенденций, поэтому, если они смогут использовать это как способ реструктуризации и повышения жизнеспособности базового объекта недвижимости, то это может быть успешным, но у них должна быть такая базовая стратегия”.

По словам юристов, ключевыми вопросами в конце этого разбирательства в конечном итоге будут вопросы о том, насколько загруженными останутся эти торговые центры, повысится ли арендная плата или снизится, и подадут ли другие ритейлеры заявки по главе 11 после нынешнего затишья в подаче заявок. “Это основные неизвестные, и именно они определяют ценность”, — сказал Кирк Л. Бретт, возглавляющий группу практики по банкротству, защите прав кредиторов и реорганизации бизнеса, Duval & Stachenfeld LLP. Бретт не участвовал в деле Washington Prime. “Стоимость торгового центра зависит от срока аренды и размера арендной платы, которую они платят”, — сказал он. “Если вы пытаетесь понять, как будет выглядеть реструктуризация в будущем, это зависит от стоимости, а стоимость зависит от арендаторов”.